Jordskifte

Hva er jordskifte?

Jordskiftesaker omhandler fast eiendom og rettigheter tilknyttet fast eiendom.

Jordskiftesaker behandles i jordskifteretten. Dette er en særdomstol for saker om fast eiendom og rettigheter knyttet til fast eiendom. Jordskiftedommeren er bistått av en ingeniør som har ansvar for landmåling, kart og annet teknisk arbeid. Jordskiftelova av 21. juni 2013 nr 100 setter rammene for jordskifterettens virksomhet. Loven tok til å gjelde fra 1. januar 2016, og erstattet da tidligere jordskiftelov (1979). Det fullstendige navnet på loven er «Lov om fastsetjing og endring av eigedoms- og rettshøve på fast eigedom m.m», og beskriver noe nærmere hva en jordskiftesak kan gå ut på.

Formål

Det følger av jordskiftelova § 1-1 at formålet med loven er å:

«leggje til rette for effektiv og rasjonell utnytting av fast eigedom og ressursar til beste for eigarane, rettshavarane og samfunnet».

Formålet skal oppnås ved at jordskifteretten:

«bøter på utenlege eiegedoms- og brukstilhøve, klarlegg og fastset grenser og rettar, og behandlar skjønn og andre avgjerder etter denne og andre lover».

Hva slags eiendommer?

Jordskiftesaker blir ofte assosiert med landbrukseiendommer og «bondejuss». Etter en lovendring i 2008 ble imidlertid jordskifteloven utvidet fra å gjelde kun landbrukseiendommer til å gjelde alle typer eiendommer, også bolig-, fritids- og næringsiendommer. Jordskifteretten kan altså være egnet til å løse problemer knyttet til alle typer fast eiendom i hele landet, herunder både i villa- og byområder.

Hvilke typer krav kan behandles av jordskifteretten?

Jordskifteretten kan behandle fire typer krav. Dette er krav om:

Jordskifte (rettsendrende).
Rettsutgreiing.
Grensefastsetting.
Skjønn.

Jordskifterettens hovedoppgaver

(A) Jordskifte (rettsendrende saker)

Begrepet «jordskifte» betegner en prosess der eksisterende eiendomsforhold skal endres eller ordnes på en slik måte at bruken av eiendommene blir mer tjenlig. Dette er jordskifterettens første hovedoppgave. Reglene om jordskifte er gitt i lovens kapittel 3 (og kapittel 3 V), og viser hvilke virkemiddel jordskifteretten kan bruke for å gjøre bruken av eiendommene mer tjenlig:

Ny utforming av eiendom og alltidvarende bruksrett (§ 3-4).
Skiping av sameie (§ 3-5).
Oppløysing av sameie og sambruk mellom eiendommer (§ 3-6).
Deling av eiendom (§ 3-7) – ofte gardsbruk og ved oppløsning av et sameie.
Regler om sambruk (bruksordning) (§ 3-8) – ofte for sameier og ved sambruk.
Pålegg om felles tiltak og pålegg om felles investeringer (§ 3-9) – skogsveg, grøfting m.m..
Skiping av lag og fastsetting av vedtekter. Driftsselskap (§ 3-10).
Omskiping og avløysing av bruksretter som ikke ligger til fast eiendom (§ 3-11).
Avløysing av alltidvarende bruksrett som ligg til fast eiendom, og negativ servitutt (§ 3-12).
Fordeling av planskapt netto verdiøkning (§§ 3-30 til 3-32) – Urbant jordskifte (se bilde).

For de rettsendrende sakene gjelder en ikke-tapsgaranti (§ 3-18). I dette ligger at en eiendom som er part i et jordskifte ikke skal bli påført et tap. Det betyr at eiendommen ikke skal få kostnader og ulemper som en følge av jordskiftet som er større enn eiendommens nytte av saken. Ingen skal altså tape på å være part i et jordskifte (en rettsendrende sak).

(B) Rettsutgreiing og grensefastsetting

Den andre hovedoppgaven til jordskifteretten er behandling av krav om rettsutgreiing og grensefastsetting. Dette er regulert i lovens kapittel 4. Jordskifterettens oppgaver i disse sakene er kun å fastsette innholdet i rettigheter og eiendomsforhold, herunder klarlegge eksisterende eiendoms- og bruksrettsgrenser samt fastsette andre rettsforhold knyttet til fast eiendom. I motsetning til virkemidlene i kapittel 3, som skal endre og ordne eiendoms- og borettsforhold, skal jordskifteretten altså kun fastsette forholdene slik de er etter kapittel 4. Noe som er spesielt for jordskifteretten er at den kan behandle krav om rettsutgreiing og grensefastsetting selv om det ikke er tvist. Det er nok at f eks grenser og rettighetsforhold er uklare. Når det ikke foreligger tvist, utarbeider jordskifteretten først et forslag som blir fremlagt for partene til uttalelse.

Saker hvor det er tvist mellom to eller flere parter om eiendomsgrenser (grensefastsetting), eller tvist om eiendomsrett eller bruksrett i et område (rettsutgreiing), kan også fremmes for de alminnelige domstolene. En fordel med å velge jordskifteretten fremfor de alminnelige domstolene er at jordskifteretten også utarbeider grensekart og en grenseskildring med koordinater for de aktuelle grensepunktene, i tillegg til at den sørger for tinglysing av avgjørelsene, grensekart og annet som blir avgjort i saken. Jordskifteretten blir dessuten ofte ansett for å ha et mer praktisk grep om sakene enn de alminnelige domstolene. Jordskifteretten kan med sin erfaring, faglige kompetanse og tekniske ekspertise gi partene et bedre faktisk grunnlag for å komme frem til forlik, og generelt bedre forutsetninger for å finne gode og praktiske løsninger.

Den tredje hovedoppgaven til jordskifteretten er skjønn som er regulert i lovens kapittel 5. Innunder skjønn kommer for eksempel ekspropriasjonsskjønn, tiltaksjordskifte samt fastsettelse av vederlag for erverv av grunn eller bruksrett til privat veg, omskiping og avskiping av servitutter samt spørsmål etter reindriftsloven.

I tillegg til de skjønn som jordskifteretten holder samtidig med et jordskifte, har jordskifteretten oppgaver som skjønnsrett etter særlige regler gitt i særlover. Det er gitt en samlet oversikt over de skjønn som jordskifteretten holder etter andre særlover i jordskiftelova § 5-3.

Endelig kan jordskifteretten avsi skjønn som egen sak i alle tilfeller hvor partene er enige om det, men da forutsatt at det gjelder forhold som gjelder fast eiendom eller retter over fast eiendom.

Sakskostnader

Reglene om sakskostnader og gebyrer fremkommer av jordskiftelova kapittel 7. Sakskostnader omfatter godtgjøring til meddommere, kostnader til grensemerke med mer jf § 7-1.

I saker om jordskifte, rettsutgreiing og grensefastsetting er hovedregelen at jordskifteretten deler sakskostnadene mellom partene etter den nytten de har hatt av saken.

Begrepet «sakskostnader» har et annet meningsinnhold i jordskiftelova enn i tvisteloven, ved at sakskostnader etter jordskiftelova ikke omfatter utgifter til advokat. Advokatkostnader er i jordskiftelova omtalt som «kostnader til rettshjelp og til anna sakkyndig hjelp» og er regulert i §§ 7-8 og 7-9.

Hovedregelen i saker om jordskifte, rettsutgreiing og grensefastsetting er at hver enkelt part er ansvarlig for egne omkostninger. Unntak fra dette er regulert i § 7-9, hvor det blant annet fremkommer at de ordinære sakskostnadsreglene i tvisteloven gjelder når det blir avsagt dom i tvist. Herunder gjelder kostnadsbegrensingen på 20 % dersom tvistesummen er under 125 000, slik det fremgår av tvisteloven kapittel 10 (småkravsprosess). For å sikre seg det man har krav på i dekning av sakskostnader bør man derfor sørge for å dokumentere at tvistegjenstandens verdi er på mer enn kr 125 000, når det er tilfellet.

Saker om skjønn etter kapittel 5 skal følge reglene i skjønnsprosessloven for de utgifter som knytter seg til gjennomføringen av skjønnet, jf § 7-1 annet ledd.

Anke

Reglene om anke er regulert i jordskiftelova kapittel 8.

Avgjørelser i jordskifteretten ankes til lagmannsretten. Der jordskifteretten har holdt skjønn som egen sak etter skjønnsloven er rettsmiddelet krav om overskjønn til lagmannsretten, som da vil sette rett med en lagdommer og fire skjønnsmedlemmer.

Advokatbistand

Tvistetemaet i jordskiftesaker er ofte praktiske, og jordskiftedommerne er ofte løsningsorienterte og flinke til å veilede partene. Det forholdsvis kompliserte regelverket gjør likevel til at det kan være en utfordring å ivareta egne interesser uten juridisk bistand.

Advokat Øystein Hjelmeset arbeider mye med jordskiftesaker.

I mange jordskiftesaker vil partene ha krav på rettshjelpsdekning under egen landbruks-, hus- eller innboforsikring. Etter en egenandel (ofte kr 4 000) dekker da parten kun 20 % av kostnadene og forsikringsselskapet 80 % (begrenset til en forsikringssum, som ofte er på kr 100’ eller 150 000).

Kontakt